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  • Verwaltungspraxis - Ordnungsrecht

    Verwaltungspraxis - Ordnungsrecht

    Die breit gefächerte Bibliothek für Ordnungsbehörden.

    Dieses Fachmodul können Sie zu Ihrer Verwaltungspraxis hinzubuchen oder einzeln erwerben. Es stehen Ihnen dann neben den bewährten ordnungsrechtlichen Verwaltungspraxis-Inhalten auch bekannte Klassiker des Ordnungsrechts aus Kommentar- und Fachliteratur zur Verfügung. 

     

     

     

     

     

     

     

Rechtsprechungsübersicht

Die „unendliche“ Geschichte des Spielhallenrechts - Teil 3

Rechtsprechungsübersicht erstellt von Sabine Weidtmann-Neuer

Wie bereits angekündigt soll hier u. a. dem Verhältnis von Auswahl- zu Härtefallentscheidungen nachgegangen werden. Darüber hinaus beinhaltet dieser Teil noch Rechtsprechung zu weiteren Aspekten hinsichtlich der in Rede stehenden Thematik, darunter auch prozessualen und ferner die Problematik von einer nicht zulässigen Anzahl von Geld- oder Warenspielgeräten in Gaststätten, die in unmittelbarer Nähe zu einer Spielhalle liegen.

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VerwaltungsNews

15.10.2014

Bauträger kann Schlussrate erst nach vollständiger Mängelbeseitigung verlangen

Ist in einem Bauträgervertrag mit ratenweiser Zahlung des Kaufpreises die Schlussrate erst "nach vollständiger Fertigstellung" fällig, kann der Bauträger diese Restzahlung erst dann verlangen, wenn alle Arbeiten erbracht und keine Mängel mehr vorhanden sind. Es genügt nicht, dass wesentliche, die Abnahmefähigkeit im Sinne von § 640 Abs. 1 BGB hindernde Mängel beseitigt werden.

http://www.wkdis.de/aktuelles/images/aktuelles-mngel_schlussrate.jpg

Sachverhalt:

Im Fall klagt eine Bauträgerin auf die letzte Fertigstellungsrate für zwei Eigentumswohnungen mit Tiefgaragenplätzen, die die Beklagten durch Kauf- und Werkvertrag erworben haben. Im Vertrag verpflichtete sich der Bauträger zur Errichtung der Anlage "nach Maßgabe der Baubeschreibung" und "unter sorgfältiger Beachtung aller Regeln der Baukunst". Die Zahlung des Kaufpreises sollte ratenweise entsprechend dem Bauablauf erfolgen. Für einen Restbetrages in Höhe von 3,5% des Kaufpreises war die Fälligkeit erst "nach vollständiger Fertigstellung" vereinbart. Als die Klägerin diese Restzahlung einforderte, wendeten die Beklagten die fehlende Fälligkeit der Rechnung wegen Nichtbeseitigung von nach der Abnahme sichtbar gewordener Mängel ein. Der Bauträger erhob Klage Zahlung des noch ausstehenden Kaufpreises.

Entscheidungsanalyse:

Das Landgericht hat die Klage als derzeit unbegründet abgewiesen, da der Zahlungsanspruch auf den Restkaufpreis beziehungsweise die restliche Fertigstellungsrate noch nicht fällig sei. Laut Vertrag dürfe der Verkäufer die letzte Rate in Höhe von 3,5 % der Vertragssumme beziehungsweise des Gesamtkaufpreises erst "nach vollständiger Fertigstellung" fordern. Diese Formulierung sei unmissverständlich und könne bei objektiver und interessengerechter Auslegung nur so verstanden werden, dass nicht nur sämtliche Arbeiten erbracht sein müssen, sondern auch keine Mängel vorhanden sein dürfen beziehungsweise sämtliche vorhandenen Mängel beseitigt sein müssen. Es genüge nicht, wenn wesentliche, die Abnahmefähigkeit im Sinne von § 640 Abs. 1 BGB hindernde Mängel beseitigt seien. Insoweit hänge die Fälligkeit davon ab, dass keine Restmängel der Bauleistung mehr vorhanden sind. Vorliegend stehe fest, dass die Klägerin die geschuldete Leistung nicht mangelfrei erbracht habe, da der geschuldete Schallschutz gar nicht beziehungsweise nicht vertragsgemäß ausgeführt worden sei. Weiterhin fehle der vereinbarte Anschluss zur Bewässerung der Außenanlage des Gemeinschaftseigentums. Zudem sei davon auszugehen, dass die Schotterrasenfläche Bedeckungslücken aufweist und somit mangelhaft ausgeführt worden ist. Die Klägerin könne sich nicht auf eine Abnahme durch die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft berufen. Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, sei wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. Sie benachteilige die Erwerber unangemessen, die Gefahr bestehe, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüfe, sondern zugunsten des Bauträgers verfahre. Die Beklagten selbst hätten keine rechtsgeschäftliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklärt. Eine wirksame Abnahme aufgrund des Eigentümerbeschlusses, nach dem die Verwaltung beauftragt worden ist, zusammen mit dem Verwaltungsbeirat die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durchzuführen, sei letztlich nicht erfolgt.

Praxishinweis:

Bei einer in Bauträgerverträgen häufig vereinbarten Zahlungspflicht nach Bautenstand darf der Erwerber die Bezahlung einer fälligen Abschlagsforderung wegen bis dahin aufgetretener Baumängel grundsätzlich verweigern. Gleiches gilt, wenn für die Zahlung der Schlussrate die "vollständige Fertigstellung" geschuldet ist. Liegen nach Abschluss der Arbeiten (weiterhin) Mängel vor, hat der Besteller ungeachtet dessen, ob es sich um Mängel handelt, die der Abnahmefähigkeit im Sinne von § 640 Abs. 1 BGB entgegenstehen, das Recht, sich auf fehlende Fälligkeit zu berufen. Denn in einem solchen Fall ist die Leistung, wie das Landgericht hier zutreffend entschieden hat, nicht vollständig fertiggestellt.

Urteil des LG Heidelberg vom 28.03.2014, Az.: 3 O 309/13