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VerwaltungsNews aus der Fachpresse

24.10.2019

Bodenrechtsreform - Grziwotz untersucht Probleme der Bauplanknappheit

Kurznachricht zu "Bodenspekulation, Wohneigentumsförderung und städtebauliche Verträge" von Notar Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz, original erschienen in: ZfIR 2019 Heft 20, 693 - 696.

Der Autor legt einleitend dar, dass sich Kommunen, insbesondere im ländlichen Raum, in der Vergangenheit im Hinblick auf ihre "klamme" Haushaltslage häufig notarielle Kaufangebote vor Aufstellung eines Bebauungsplans haben geben lassen. Die Laufzeit derartiger "Modelle" beträgt zwischen 20 und 30 Jahren ab Inkrafttreten des Bebauungsplans. Betroffen waren vor allem Gewerbegebiete, in denen die Gemeinden sich die Möglichkeit offenlassen wollten, bei einer entsprechenden Nachfrage ansiedlungswilliger Unternehmen Grundstücke zu erwerben und damit auch die Struktur im Baugebiet zu steuern, ohne über einen längeren Zeitraum zwischenfinanzieren zu müssen. Die privaten Eigentümer haben sich damit einverstanden erklärt, weil der nicht unbeträchtliche Planungsgewinn, eventuell abzüglich der Planungskosten (vgl. BVerwG, Urteil vom 25.11.2005 - BVerwG 4 C 15.04), bei ihnen verblieb und andernfalls eine Überplanung unterblieben wäre. Der BGH hat sowohl beim Immobilienverbrauchervertrag als auch bei unternehmerisch handelnden Anbietenden Angebotsfristen, die eine Bindungsdauer von vier Wochen überschreiten, für unangemessen gehalten (§ 308 Nr. 1 BGB). Eine Ausnahme von diesem Vertragsklauselverbot soll nur bei Vorliegen eines sachlichen Grundes gelten.

Grziwotz legt im Folgenden dar, dass § 308 Nr. 1 BGB unangemessen lange Annahmefristen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen betrifft. Betroffen sind insbesondere Bauträgerverträge, Neuwagenkäufe, Möbel, Bauteile, Kreditverträge und Lebensversicherungen. Ferner zeigt der Autor auf, dass Gemeinden als Teil der mittelbaren Staatsverwaltung nicht frei von Bindungen sind (vgl. OLG München, Urteil vom 12.04.1999 - 31 U 5443/98). Daraus ergibt sich das Gebot einer angemessenen Vertragsgestaltung. Es ist dabei ohne Belang, ob die Gemeinde von einem Investor etwas fordert, was ihr nach öffentlichem Recht nicht erlaubt ist, oder ob der Private selbst ein entsprechendes Angebot macht (vgl. BVerwG, Urteil vom 26.03.2003 - BVerwG 9 C 4.02). Der Autor macht deutlich, dass der BGH ein vertraglich konstruiertes "Nutzungseigentum auf (begrenzte) Zeit zulässt (vgl. BGH, Urteil vom 16.03.2018 - V ZR 306/16). Grziwotz befasst sich abschließend mit Fragen der Eigenheimförderung. Hierbei geht es darum, bestimmten Kreisen der Bevölkerung, die auf dem regulären Immobilienmarkt nicht zum Zug kämen, den Erwerb einer Immobilie zu ermöglichen. Die absolute Bindungsfrist beträgt dabei 30 Jahre (vgl. BGH, Urteil vom 15.02.2019 - V ZR 77/18). Eine Alternative stellt ein Ausweichen auf Erbbaurechtsmodelle dar.

Dieser Beitrag wurde erstellt von RA Dr. Henning Seel.